Maison en pierre aux volets rouges sous les pins parasols

Acheter une maison dans le Var : argiles, inondation, feux et état des risques

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Acheter une maison dans le Var, c’est souvent tomber sous le charme d’une vue, d’une pinède ou d’un village perché. C’est aussi acheter une exposition à des risques bien réels : feux de forêt, épisodes méditerranéens, sols argileux qui travaillent, termites. La loi impose au vendeur de vous en informer, encore faut-il savoir lire les documents et poser les bonnes questions.

Ce guide passe en revue les risques propres au département, les documents à exiger et les vérifications à faire vous-même avant de signer une promesse de vente. Il ne remplace pas l’avis du notaire.

L’essentiel

  • L’état des risques doit vous être remis dès la première visite et dater de moins de 6 mois.
  • Depuis 2025, le vendeur d’un bien soumis aux obligations légales de débroussaillement doit vous en informer dès la première visite.
  • Dans le Var, un terrain situé à moins de 200 m d’un espace boisé ou de garrigue classé à risque doit être débroussaillé, en général sur 50 m autour des constructions.
  • Le retrait-gonflement des argiles fissure les maisons : une nouvelle carte d’exposition s’applique depuis le 1er juillet 2026.
  • Consultez vous-même Géorisques à l’adresse exacte du bien, avant toute offre.

L’état des risques, premier document à lire

Depuis le 1er janvier 2023, l’état des risques (ancien ERP ou IAL) est renforcé. Le décret n° 2022-1289 prévoit notamment que :

  • le document est remis dès la première visite et date de moins de 6 mois ;
  • les annonces immobilières mentionnent que les informations sur les risques sont disponibles sur le site Géorisques ;
  • il comprend les extraits des plans de prévention des risques, les informations sur la sismicité et le radon, ainsi que la liste des arrêtés de catastrophe naturelle ayant concerné la commune ;
  • il est mis à jour puis annexé à la promesse, à l’acte de vente ou au bail.

Lisez attentivement la liste des arrêtés de catastrophe naturelle, qui retrace l’histoire du secteur. Saisissez ensuite vous-même l’adresse du bien sur georisques.gouv.fr. Le site affiche les risques connus à la parcelle et permet de comparer avec le document fourni. En cas d’écart, demandez des explications à l’agent ou au notaire.

Depuis le 1er janvier 2025, une information s’ajoute : si le bien se trouve dans une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement, le vendeur doit vous le signaler dès la première visite, puis dans la promesse et l’acte de vente. La carte correspondante est également consultable sur Géorisques.

Feux de forêt : le débroussaillement fait partie de l’achat

Le Var compte de vastes espaces boisés, du massif des Maures aux collines de la Provence Verte. Le mistral, sec et turbulent, aggrave le risque en été selon Météo-France. Pour un acheteur, c’est aussi une charge d’entretien régulière.

Les obligations légales de débroussaillement (OLD) s’appliquent aux terrains situés à moins de 200 m des bois, forêts, landes, maquis et garrigues classés à risque. Dans le Var, un arrêté préfectoral du 26 septembre 2025, applicable depuis le 29 septembre 2025 selon les communes qui le relaient, fixe les règles :

  • débroussailler dans un rayon de 50 m autour des constructions hors zone urbaine, rayon que le maire peut porter à 100 m ;
  • débroussailler toute la parcelle en zone urbaine ;
  • dégager les accès privés sur 4 m ;
  • terminer les travaux avant le 15 juin de chaque année.

Les sanctions sont lourdes, avec une amende administrative pouvant atteindre 50 € par m² non débroussaillé, des astreintes et l’exécution d’office des travaux aux frais du propriétaire. Selon service-public.fr, 90 % des maisons détruites par les feux de forêt se trouvent sur des terrains pas ou mal débroussaillés.

Deux autres règles varoises vous concerneront une fois installé : tout emploi du feu est interdit du 1er juin au 30 septembre, sauf rares dérogations, et le brûlage des déchets verts est interdit toute l’année. L’accès aux massifs est par ailleurs réglementé du 21 juin au 20 septembre selon un niveau de risque quotidien. Tous les détails figurent dans notre article sur le débroussaillement obligatoire dans le Var.

Incendie dans un sous-bois
Un terrain mal débroussaillé expose la maison en cas d’incendie de forêt.

Inondations et épisodes méditerranéens

Un épisode méditerranéen peut déverser plus de 200 mm de pluie en une journée, l’équivalent de plusieurs mois de précipitations. Météo-France indique qu’ils surviennent surtout de septembre à mi-décembre, en moyenne 3 à 6 fois par an, et que les épisodes de plus de 200 mm en 24 heures sont deux fois plus fréquents que dans les années 1960.

Le Var en garde des souvenirs précis. En juin 2010, les crues autour de Draguignan et de l’Argens ont fait 25 morts et environ un milliard d’euros de dégâts selon la CCI du Var, les bilans variant selon les sources. Le même organisme estime que 237 300 habitants, soit 22 % de la population, vivaient en zone inondable en 2018.

Ce qu’il faut vérifier

  • Le plan de prévention du risque inondation (PPRI) : la DDTM du Var publie les PPRI approuvés, anticipés et multirisques. Une zone rouge est en principe inconstructible, une zone bleue constructible sous conditions.
  • Les plans en cours : un PPRI de la vallée du Gapeau est en cours d’élaboration. Demandez en mairie quelles règles s’appliquent déjà.
  • Le terrain lui-même : proximité d’un vallon, d’un cours d’eau souvent à sec, point bas, cave ou garage en sous-sol.
  • L’historique : interrogez le vendeur et les voisins sur les sinistres passés, et vérifiez les arrêtés de catastrophe naturelle.

Retrait-gonflement des argiles : le risque qui fissure

Les sols argileux gonflent quand ils se gorgent d’eau et se rétractent en période sèche. Ces mouvements répétés fissurent les maisons aux fondations peu profondes. Selon Géorisques, 55 % de la France hexagonale est en exposition moyenne ou forte, soit environ 12,1 millions de maisons. Les sinistres ont atteint 3,5 milliards d’euros en 2022, pour une réparation moyenne d’environ 16 500 € par maison, et la Caisse centrale de réassurance anticipe une hausse de 44 % à 162 % d’ici 2050.

Une nouvelle carte d’exposition, fixée par un arrêté du 9 janvier 2026, s’applique aux ventes de terrains et aux contrats de construction de maisons conclus à partir du 1er juillet 2026. En zone d’exposition moyenne ou forte, la loi ELAN impose une étude de sol lors de la vente d’un terrain constructible, ainsi que des règles de construction renforcées, dont des fondations d’au moins 0,80 m en exposition moyenne et 1,20 m en exposition forte.

La part du territoire varois exposée n’est pas publiée de façon synthétique : vérifiez l’exposition à l’adresse du bien sur Géorisques. Lors de la visite, observez les fissures en escalier ou en biais sur les façades, les portes et fenêtres qui coincent, les carrelages décollés. En cas de doute, faites intervenir un expert.

Risque Où vérifier Question à poser
Feux de forêt Géorisques (carte des OLD), mairie Le terrain est-il soumis aux OLD, et sur quel rayon ?
Inondation État des risques, PPRI de la DDTM, mairie En quelle zone se trouve la maison ? Des sinistres ont-ils eu lieu ?
Argiles Géorisques (carte d’exposition 2026) Des fissures sont-elles apparues ou ont-elles été réparées ?
Termites Arrêté préfectoral, mairie, état termites La commune est-elle classée ? Le rapport signale-t-il des indices ?
Énergie DPE, audit énergétique Quels travaux et quel budget pour gagner des classes ?
Patrimoine PLU, abords de monuments historiques Les travaux envisagés exigeront-ils l’avis de l’architecte des Bâtiments de France ?

Termites, diagnostics et performance énergétique

Un arrêté préfectoral du 10 décembre 2018 classe 81 des 153 communes du Var en zone contaminée par les termites. Dans ces communes, un état relatif à la présence de termites de moins de 6 mois doit être annexé à la vente. La liste figure en annexe de l’arrêté : consultez-la ou interrogez la mairie, et lisez notre dossier sur les termites dans le Var.

Le dossier de diagnostic technique comprend aussi, selon les cas, les diagnostics électricité et gaz (valables 3 ans), plomb, amiante, assainissement non collectif (3 ans) et le DPE (10 ans). Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 : certains logements chauffés à l’électricité gagnent une étiquette, et un DPE ancien peut être mis à jour gratuitement.

Pour une maison classée E, F ou G, le vendeur doit aussi fournir un audit énergétique, valable 5 ans, qui propose au moins deux scénarios de travaux. Si vous achetez pour louer, gardez en tête le calendrier : les logements G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Notre article sur le DPE et l’audit énergétique détaille ces règles.

Mise à jour de septembre 2026 : depuis le 1er septembre 2026, MaPrimeRénov’ par geste ne finance plus l’isolation ni les fenêtres, sauf pour les logements classés F ou G jusqu’au 31 décembre 2027, et la rénovation d’ampleur exclut de conserver un chauffage au gaz dans une maison. Un rendez-vous avec un conseiller France Rénov’ reste obligatoire avant une rénovation d’ampleur. Voir notre point sur MaPrimeRénov’ en septembre 2026.

Urbanisme et patrimoine : vos projets seront-ils possibles ?

Avant de signer, consultez le plan local d’urbanisme en mairie et vérifiez :

  • les abords de monuments historiques : dans un périmètre délimité ou, à défaut, dans un rayon de 500 m, les travaux sont soumis à l’architecte des Bâtiments de France, dont l’avis s’impose en cas de covisibilité ;
  • les extensions : en zone urbaine d’une commune dotée d’un PLU, une déclaration préalable suffit jusqu’à 40 m², un permis est nécessaire au-delà ; un architecte est obligatoire si l’extension dépasse 20 m² et porte la surface totale au-delà de 150 m² ;
  • la piscine : une déclaration préalable suffit de 10 à 100 m² de bassin, un permis au-delà, voir notre dossier pour construire une piscine dans le Var ;
  • l’eau : un arrêté préfectoral du 30 juin 2026 place toutes les communes du Var en vigilance sécheresse jusqu’au 15 octobre 2026, selon la presse locale ; des restrictions plus strictes peuvent suivre.

Votre check-list avant de signer

  1. Demander l’état des risques dès la visite et vérifier sa date.
  2. Saisir l’adresse sur Géorisques et comparer les informations.
  3. Demander si le terrain est soumis aux OLD, sur quel rayon, et dans quel état il est entretenu.
  4. Consulter le PPRI et le PLU en mairie.
  5. Vérifier le classement termites de la commune et lire l’état termites en entier.
  6. Observer les fissures, les traces d’humidité et les bois apparents.
  7. Lire le DPE et, le cas échéant, l’audit énergétique.
  8. Faire chiffrer les travaux par des professionnels avant de fixer votre offre.
  9. Poser toutes vos questions au notaire avant la promesse.

Pour la suite, notre magazine de la maison dans le Var rassemble nos guides pratiques, de la rénovation au jardin.

Questions fréquentes

Où consulter les risques d’une maison dans le Var ?

Sur georisques.gouv.fr, en saisissant l’adresse exacte du bien. Complétez avec l’état des risques remis par le vendeur, le PPRI et le PLU consultables en mairie, ainsi que l’arrêté préfectoral sur les termites.

Le vendeur doit-il remettre l’état des risques dès la première visite ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2023, l’état des risques doit être remis dès la première visite et dater de moins de 6 mois. Depuis 2025, le vendeur doit aussi signaler dès la première visite si le bien est soumis aux obligations légales de débroussaillement.

Faut-il renoncer à une maison située en zone d’argiles ?

Pas forcément. Vérifiez le niveau d’exposition sur Géorisques, observez l’état des murs et demandez l’historique des sinistres. En cas de fissures, faites expertiser la maison avant de vous engager.

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Sources

Article mis à jour le 16 septembre 2026.